Comprar una casa o departamento es probablemente la decisión financiera más importante que tomarás en tu vida. Para la mayoría de peruanos, esto representa un gran sueño: independizarse, formar familia o mudarse a un lugar más cómodo. Sin embargo, por la magnitud de la compra, casi siempre necesitas financiamiento. El crédito hipotecario es el producto estrella de los bancos porque permite adquirir vivienda y construir patrimonio, pero también implica decisiones clave que deben tomarse con estrategia.
En esta guía completa aprenderás todo sobre créditos hipotecarios en Perú: requisitos para aprobarlo, tasas actualizadas de 2026, tipos de préstamos disponibles, programas gubernamentales con bonos y subsidios, gastos adicionales que debes considerar y consejos estratégicos para obtener las mejores condiciones y evitar errores financieros que pueden costarte miles de soles en el largo plazo.
¿Qué es un crédito hipotecario?
Un crédito hipotecario es un préstamo a largo plazo destinado a la compra de una vivienda (casa o departamento) donde la propiedad queda como garantía hasta que termines de pagar. Esta garantía real permite acceder a las tasas más bajas del mercado crediticio, desde 6% TCEA en soles.
La vivienda sirve como garantía para el banco, lo que significa que si no pagas, el banco puede ejecutar la hipoteca y quedarse con la propiedad. Por este menor riesgo, las tasas son significativamente más bajas que en préstamos personales o tarjetas de crédito.
Tasas de interés actuales en Perú (2026)
Tasas en soles vs. dólares
| Moneda | Rango de TCEA |
|---|---|
| Soles | 6% a 12% anual |
| Dólares | 5% a 9% anual |
Las tasas más competitivas observadas en enero 2026:
- Scotiabank: TEA desde 7.24%
- BanBif: TEA desde 8.12%
- Banco de la Nación: 8.49%-8.70% para mejora/ampliación, 8.18%-9.64% para compra
- Interbank: desde 5.5% anual
Las tasas TCEA incluyen seguros y comisiones, así que siempre compara esta cifra, no solo la TEA.
Factores que influyen en tu tasa
Tu tasa específica depende de:
- Perfil crediticio: score en centrales de riesgo (Equifax, Experian, Sentinel)
- Formalidad laboral: trabajadores formales con boletas tienen tasas más bajas
- Cuota inicial: mayor cuota inicial mejora condiciones
- Monto solicitado: montos más altos pueden tener tasas diferentes
- Ingresos demostrables: mayor ingreso estable reduce riesgo percibido
- Historial de pagos: no tener deudas vencidas es clave
Requisitos básicos para calificar
Para acceder a un crédito hipotecario en Perú, debes cumplir con estos requisitos fundamentales:
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| DNI vigente | Documento de identidad peruano o Carné de Extranjería |
| Edad mínima | 18 años |
| Edad máxima | Entre 65 y 70 años al finalizar el crédito (varía según banco) |
| Ingreso mínimo mensual | Desde S/ 1,000 (Interbank) hasta S/ 2,500 (otros bancos) |
| Continuidad laboral | Mínimo 6 meses a 1 año en el trabajo actual |
| Boletas de pago o recibos | Documentos que sustenten ingresos |
| Buen historial crediticio | Calificación “Normal” en sistema financiero |
| Cuota inicial | 10% a 20% del valor de la vivienda |
| Cuota no superar 30% de ingresos | Regla fundamental de capacidad de pago |
Algunos bancos aceptan ingresos conyugales para calificar a montos mayores. Si eres informal, puedes demostrar ingresos con recibos por honorarios electrónicos, resúmenes bancarios y declaraciones juradas, pero tu tasa será más alta por mayor riesgo.
Tipos de créditos hipotecarios disponibles
1. Crédito Hipotecario Tradicional
- Financiamiento: hasta 90% del valor del inmueble
- Plazos: desde 5 hasta 30 años
- Tasas: desde 5.5% hasta 14% anual en soles
- Destinos: compra de casa/departamento, construcción en terreno propio, compra de terreno, segunda vivienda
2. Nuevo Crédito MiVivienda
Programa del Estado peruano que facilita acceso a vivienda propia con beneficios significativos:
- Bono del Buen Pagador (BBP): hasta S/ 23,400 a S/ 25,700
- Valor de vivienda: entre S/ 65,200 y S/ 343,900 (hasta S/ 464,200 según nueva norma)
- Cuota inicial: desde 7.5%
- Tasas: preferenciales, más bajas que mercado tradicional
- Gestión: Fondo de la Microvivienda (FAMV)
3. Crédito Techo Propio
Dirigido a familias de menores recursos:
- Bono Familiar Habitacional: hasta S/ 37,625
- Valor máximo vivienda: hasta S/ 133,200
- Beneficio: subsidio estatal para compra de vivienda nueva
4. Crédito Hipotecario para Mejora/Ampliación (Banco de la Nación)
Para trabajadores públicos y jubilados:
- Monto máximo: hasta S/ 100,000 para mejora
- Tasa TCEA: 8.49%-8.70% para mejora/ampliación/remodelación
- Tasa TCEA: 8.18%-9.64% para compra de vivienda y traslado de deuda
- Plazo: hasta 10 años
- Requisitos específicos: trabajador público nombrado o contrato a plazo indeterminado, 1 año de antigüedad, ingresos mayores a S/ 800, 18-74 años, calificación “Normal”
5. Crédito con Garantía Hipotecaria (Crédito en Efectivo)
- Financiamiento: hasta 60% del valor tasado
- Uso: efectivo para cualquier propósito (no solo vivienda)
- Garantía: propiedad ya existente como aval
Montos de financiamiento según destino
| Destino del Crédito | % Máximo de Financiamiento |
|---|---|
| Compra de casa/departamento (primera vivienda) | 80%-90% |
| Construcción en terreno propio (primera vivienda) | 80% |
| Compra de terreno (primera vivienda) | 80% |
| Segunda vivienda (primera cancelada totalmente) | 80%-90% |
| Segunda vivienda (primera no cancelada) | 80% |
| Casa de campo o playa | 70% |
| Ampliación de vivienda | 30% |
| Remodelación de vivienda | 30% |
Cómo solicitar un crédito hipotecario: 5 pasos
Paso 1: Evaluación Preliminar
- Revisa tu capacidad de pago usando simuladores
- Verifica tu historial crediticio en centrales de riesgo
- Define cuánto puedes dar de cuota inicial
- Calcula que la cuota no supere 30% de tus ingresos
Paso 2: Búsqueda y Comparación
- Solicita simulaciones en diferentes bancos
- Compara TCEA (Tasa de Costo Efectivo Anual)
- Evalúa condiciones adicionales como seguros y comisiones
- Usa plataformas como Reevalua para comparar +40 bancos
Paso 3: Presentación de Documentos
- DNI y documentos de identidad
- Sustento de ingresos (boletas, recibos por honorarios)
- Documentos del inmueble a adquirir (título, tasación)
Paso 4: Evaluación y Aprobación
- El banco evalúa tu solicitud y score crediticio
- Tasación del inmueble por perito
- Aprobación del crédito según perfil
Paso 5: Desembolso
- Firma de escritura pública
- Constitución de la hipoteca
- Desembolso del préstamo en cuenta
Gastos adicionales a considerar
No solo importa la cuota mensual. Estos gastos adicionales suman al costo total:
| Gasto | Costo estimado |
|---|---|
| Gastos notariales y registrales | 0.2%-0.5% del valor del inmueble |
| Tasación | S/ 300 – S/ 700 |
| Estudio de títulos | S/ 500 – S/ 1,000 |
| Seguro de desgravamen | 0.05%-0.07% mensual del saldo |
| Seguro del inmueble (Soger) | 0.025%-0.030% mensual del valor asegurado |
Para un crédito de S/ 200,000, estos gastos pueden sumar entre S/ 8,000 y S/ 15,000 adicionales.
Consejos para obtener mejores condiciones
1. Mejora tu perfil crediticio
- Mantén buen historial de pagos sin atrasos
- Reduce deudas existentes antes de solicitar
- Evita solicitar otros créditos durante el proceso
2. Aumenta tu cuota inicial
- Una mayor cuota inicial mejora condiciones del crédito
- Reduce monto total de intereses a pagar
- Puede ayudarte a obtener mejor tasa
3. Negocia con el banco
- Compara ofertas de diferentes entidades
- Solicita eliminación de comisiones innecesarias
- Pregunta por campañas especiales o descuentos
4. Considera programas gubernamentales
- MiVivienda ofrece bonos hasta S/ 25,700 que reducen monto
- Techo Propio da Bono Familiar hasta S/ 37,625
- Bono del Buen Pagador reduce cuota inicial y montos
5. En qué moneda endeudarse
- Soles: mejor si tus ingresos son en soles y estables
- Dólares: tasas 1-3% más bajas pero riesgo de devaluación
Errores financieros que debes evitar
- Sobreendeudamiento: no destinar más de 30% de ingresos a la cuota
- Mal uso del crédito: endeudarte más mientras negocias hipoteca
- No leer contrato cuidadosamente: comisiones y penalidades ocultas
- No considerar todos los gastos: olvido de tasas, seguros, registrales
- No tener fondo de emergencia: sin reserva para imprevistos
MiVivienda vs Crédito tradicional: ¿qué elegir?
| Característica | MiVivienda | Tradicional |
|---|---|---|
| Cuota inicial | Desde 7.5% | 10%-20% |
| Bono disponible | Hasta S/ 25,700 | Ninguno |
| Valor vivienda | S/ 65,200 – S/ 343,900 | Sin límite |
| Tasas | Preferenciales | 6%-12% |
| Requisitos | Más flexibles | Más exigentes |
Recomendaciones finales
Obtener un crédito hipotecario es un paso importante que requiere preparación y análisis. Te recomendamos:
- Evaluar múltiples opciones antes de decidir: no te quedes con el primer banco
- Leer cuidadosamente los contratos: conoce todas las cláusulas
- Considerar todos los gastos asociados: no solo la cuota mensual
- Mantener fondo de emergencia: para imprevistos sin afectar pagos
- Actuar con estrategia: mayor score y formalidad = tasas más bajas
El crédito hipotecario es la herramienta más poderosa para construir patrimonio en Perú. Con tasa entre 6%-12% anual, plazos de hasta 30 años y bonos estatales hasta S/ 25,700, las condiciones son accesibles si te preparas bien, comparas opciones y evitas errores financieros costosos.